نکات مهم رهن و اجاره ملک | یکشنبه، 19 دی 95

حکم تخلیه

اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌ کند ، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌ مند می‌شود.

مکان هایی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌ اند حسب مورد ، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود :

1- محل‌ هایی که تا تاریخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.

2- محل‌ هایی که از تاریخ 27 /9 /1365 تا تاریخ 1 /7 /1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365/9/8 خواهند بود.

3- محل‌ هایی که از تاریخ 1376/7/1 به بعد به اجاره واگذار شده‌ اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376/6/17هستند.
برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به قرار زیر است :

تعدیل اجاره‌ بها

در صورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی برتعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم داد خواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر، نسبت به تعدیل میزان اجاره بها اقدام کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

حق واگذاری

به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره به طور صریح وکتبا به او داده شده باشد.

بنابراین درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند ، در این‌صورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم داد خواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.

تغییر شغل

در صورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند ، در این صورت موجر می‌ تواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

تخلیه مورد اجاره

هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت به مرمت و بازسازی نیاز و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می‌ تواند از دادگاه ، تخلیه مورد اجاره را در خواست کند ، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را برای اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایست ی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.

نیاز موجر به مورد اجاره

درصورتی که موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید ، در این‌ صورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه‌ ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد ، خواهد داد.

مستاجر جدید

هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد وموجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد ، در این صورت  مستاجر می‌ تواند با تقدیم داد خواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی مجوز انتقال مورد اجاره به دیگری را صادرنماید.

پس از صدور حکم قطعی ، مستاجر می‌ تواند فقط ظرف مدت 6 ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.

مکان های بدون سرقفلی

به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه مکان های استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ‌ گونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌ شود ، در راس انقضای مدت اجاره ، مستاجر موظف به تخلیه آن است ، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.

بنابراین درصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.

اجاره شفاهی

همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه مکان های تجاری که تا تاریخ 1376/7/1 اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.

همچنین به‌ نظر می‌ رسد که با توجه به مواد  2 و3 این قانون ، اجاره‌ های شفاهی مشمول این قانون نمی‌ شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به‌ صورت کتبی وجود داشته باشد.

بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه‌ های عادی متداول بوده ، به موجب این قانون ، هر نوشته‌ ای نمی‌  تواند به‌عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد ، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:

1: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.

2: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.

توصیه می‌ شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.

3: قرارداد می‌ بایست به امضای موجر و مستاجر برسد.

4: دو نفر شاهد معتمد می‌ بایست قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.

5: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.

به موجب این قانون ، پس از انقضای مدت اجاره ، موجر می‌ تواند تخلیه ملک مورد اجاره را درخواست کند.

درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره مکان مسکونی باشد ، می‌ توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می‌ توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌ کننده سند ، تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک کرد که در این‌صورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و برای اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌کند.

البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد ، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت ، توصیه اکید موجران و مستاجران به خصوص در محل‌ های کسب و کار و تجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این موارد حتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت ، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.

منبع:
دلتا

نظرات کاربران

تا کنون نظری برای این مطلب ثبت نشده است، شما اولین باشید.

ارسال نظر شما

جشنواره لبخند طلائی دلتا همیـن حالا در جشنواره شرکت کنید